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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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调控房地产市场的理论依据  

2005-10-14 18:37:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从国民经济发展水平和城市居民的收入状况来看,中国的房价水平确实较高。近期又出现了一些地方住房价格上涨过快的势头。对房地产市场究竟该不该进行调控,稳定市场价
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调控房地产市场的理论依据 - 董藩 - 董藩 的博客
格?人们看法不一。一般说来,在市场经济条件下,企业是独立的市场主体,只要没有违法,政府不能随便干预其经营活动。正是由于这种认识,许多房地产企业不理解政府政府为稳定房地产市场价格而进行的宏观调控。事实上,房地产业有其特殊性,政府对其进行调控的理论依据至少有如下几个方面:

  首先,住房不是纯正的商品,它具有一定的公共物品属性,必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。这是因为:第一,住房是房地产业的基本产品种类,而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。人权的基础含义是生存权,一个人只要活着,他就有这种权利,社会或政府就必须保证他能吃上饭,能喝上水,别露宿街头甚至冻死。联合国《住宅人权宣言》宣称:“有环境良好适合于人的住处,是所有居民的基本人权。”显然,住房问题具有明显的政治色彩,不能完全交给市场去解决。第二,住房价值巨大,但却不是奢侈品,这就要求社会保障的参与。过去把住房作为福利品进行分配是不对的(当然有其制度背景),但实行百分之百的商品化也不对。住房价值量大,在中国的大城市,一套住房动辄几十万、上百万,工薪阶层没有政府的帮助是很难解决好居住问题的。发达的实践早已证明,必须对市场竞争中的弱者和最低收入者提供帮助和救济。这不仅是人道主义的体现,更是弥补市场机制缺陷的需要。第三,住房建设要求土地要素的参与,而在中国,参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上,土地的所有权属于国家,国家干预商品房的价格名正言顺。虽然开发商购买了其一定年度的土地使用权,但这种交易其实是典型的土地租赁关系。土地使用权的价格要通过房价一并显示出来,当政府认为房价超出了购买者或承租者的承受能力,需要进行调控时,通过建设用地规模、土地使用权出让价格和房地产税费标准的调控来干预房地产市场,是理所当然的。

  其次,房地产开发将大量耗用土地,而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源,其使用必须严格遵循可持续发展的要求。可持续发展是指既满足现代人的需求也不损害后代人满足需求的能力。换句话说,就是要求经济、社会的发展与资源和环境的保护性利用相协调,以保证我们的子孙后代能够永续生存并安居乐业。可持续发展的核心是发展,但这种发展是在严格控制人口数量、提高人口素质和保护环境、保证资源永续利用的前提下进行的经济和社会建设。中国人均占有土地总面积不足世界平均数的1/3,其中人均耕地仅为世界人均占有量的1/3强。由于房屋必须建在土地上,要开发房地产就要占用城市土地,现有城市土地不够就要扩大城市规划面积,扩大城市规划面积就免不了要占用耕地。但是,建设用地具有不可恢复性,土壤耕作层被破坏后难以恢复。目前中国每年的基本建设要占用耕地250万亩到300万亩,如果按照人均1亩地计算,这意味着每年有250万到300万的农民失去了土地。据国土资源部2004年公布的数据,2003年全国耕地面积减少了3800多万亩,其中仅建设占用耕地就达343.7万亩,比上年增长17%。如此持续下去,问题很严重,将直接威胁到中国的粮食安全问题。如果粮食供给出现问题,涉及的就不仅是粮食进口和外汇支付这种表面的问题,必然还会危及社会稳定、国家统一,并影响到中国的国际政治地位。从这一点出发,政府完全有理由干预房地产业的发展速度。

  最后,国民经济是一个有机整体,每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应,房地产业也不例外。系统论告诉我们,结构在很大程度上决定着系统的功能。不同的要素配置结构,必然有不同的价值输出功能。在结构配比较差的情况下,其结构的功能效益往往低下。国民经济是一个典型的宏观经济系统,在这个系统中,各个行业的发展速度和规模相协调,才能使整个系统的功能最优,不管是出现“短板”,还是某个行业过速增长,都会破坏系统的功能。在中国,改革开放以前,房地产业在很长的历史时期内与整个商品经济一起被取缔,结果极大地影响了经济建设的速度和人民生活的质量,并带来了一系列的经济社会问题。为此,改革开放后,国家采取了积极的干预政策,陆续出台了一系列的法规、措施,以推进住房制度改革,促进房地产业的发展。进入20世纪90年代中后期以后,房地产业逐渐成长为国民经济的主导产业,前向关联、后向关联和侧向关联作用充分发挥出来,对扩大内需和启动消费做出了巨大贡献。但是,如果房地产业持续地“一马当先”,快速增长,即使存在需求,不会过剩,也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题,甚至可能引发金融风险,使整个国民经济的健康运行受到影响。在这种情况下,对其进行抑制性调控是十分必要的。

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