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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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辨别泡沫须看租赁市场  

2005-09-14 18:23:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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此次政府对房地产市场的调控,是随着三个八条的出台而逐步进行的,在政策上可以说是具有连续性的,这表明了两点,第一就是治理房地产过热或者发展过快问题已经具有了一定的难度。另一方面表明中央政府治理房地产市场,希望他能够健康有序发展的决心很大。特别是七部委的新新八条出台之后,我们看到了房地产市场,特别是长三角以上海为代表几个城市的房价还是有变化的,出现了一定程度的下跌。可以这么说,以上海为主的长三角房地产市场是存在泡沫的。但这就牵涉了到底什么是泡沫,以及如何判断泡沫这样两个问题。
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  什么是泡沫

  泡沫从供需的角度来讲就是存在一种虚拟的需求,虚拟的需求是和市场上的真实需求对不上的,是由于市场上存在投机而导致的。我把房地产需求进行了重新的划分,我认为对于房产的需求可以分为直接消费需求和理财性需求两大类。而对于理财性需求又可以划为三类,第一类是间接的消费性需求,表现为买了房之后长期出租,这是能够和消费者直接对上的。第二类是短期的,投机性的不以出租为目的的投机性需求。经常表现为炒家之间的转手。第三类就是相机行事的混合式需求。介于以上两者之间,并不是坚决地买了房子出租。在解答什么是泡沫这个问题之前,我们要对以上现象进行合理的区分。

  市场上的泡沫是由过多的短期的投机性需求以及一部分相机行事的混合式需求所引发的。而由直接的消费性需求和间接的消费性需求所推动的房价上涨不能够看作是一种泡沫现象,而是一种正常的需求拉上的价位上升。现在国家有关部门和一些研究机构并没有对此有一个非常严格的区分,什么叫投资什么叫投机的问题并没有搞清楚。这在一定程度上也影响了此次调控的精确性和针对性。

  如何来看待是否存在泡沫现象

  现在市场上有人认为,房价连续上涨,上涨幅度很高就是泡沫;或者地皮倒手比较频繁就是泡沫;或者房地产信贷所占比率过高就是泡沫等等。但是这些都是假象。真实性的需求都可能导致这样的现象的发生,不能当作泡沫是否存在的依据。投机并不一定导致泡沫,市场上的确存在投机,但是你把投机人抓起来,房价该上涨还是会上涨。但是泡沫是一吹就碎的。

  看待是否存在泡沫,一个很简单的办法就是去看房屋的出租市场,去看用于出租的供给和承租的需求是否匹配。比如说,一套房子50万,如果这50万完全依靠银行贷款来还,那么如果每个月所需要支付的月供成本与把房屋出租所得到的收益相差不大的话,那么我们可以粗略地说这个供需关系是大体平衡的。如果月供成本远低于出租收益,但是房价却又居高不下的话,那可以说明供给是过剩的。这就是泡沫的明证。

  从这点来看,上海的房价的确是存在泡沫的,但是在北京就不存在这种现象,一切都运转的很好。还可以从北京和上海房产市场的对比来得到这种结论。比如说北京和上海的房产的存量都差不多,而且都是一千六到一千七百万的人口,但是去年上海二手房市场的成交量是27万,但是北京却只有4万。这也可以说明,上海房产的转手是非常频繁的,投机色彩很浓。

  看待此次政策的效果

  在具体政策的落实上,由于我们政府行政管理的效率、行政管理的能力还是有很大的问题的。在这个过程当中必然有许多政策条款是到不了位。尤其是一些不容易被量化的问题。比如尽管各地政府在5月31号之前都出台了一些补充细则,包括享受优惠政策的普通住房标准等,但是这些问题在操作过程当中都会有许多的“变异”或者“变通”。比如说北京市虽然出台了诸如140平米之类的标准,但是还是过于笼统,比如一个容积率的问题,不同容积率的140平米的价值是完全不同的;价格的问题,按照地区来划分,但是市场对区域价值的划分是极其复杂的,根本就无法依靠行政来精确把握。超过同一区域正常房价120%的,如何划定标准,如何去采集样本等等都非常麻烦。在操作上都不现实。

  至于这次宏观调控能否取得成功,我觉得可以从两个方面来看,第一就是全国房价能否保持相对稳定,我个人觉得房价的涨幅能保持在8%以下就是理想状态,比经济增长速度慢一些,可以慢慢来消化这个高房价。但是如果下跌的话,全面的金融风险就要爆发,然后会把中国经济拖入泥潭,很多人就会下岗失业。

  第二,就是看长三角那几个存在严重的泡沫的城市的房价能否明显下跌,消除泡沫。比如杭州的房价居然比北京高,这是不可想象的。上海的房价比北京高也属于反常,尽管上海的人均收入比北京要略高一些,但是北京人的一些收入在统计上是显示不出来的。另外我也曾撰文表示北京特殊的地方在于他是一个政治中心,拥有全中国最为庞大的官僚机构,此外,在科技人才的数量上也远高于上海、各大银行的总部等也在北京。所以实际上科技以及金融这两块财富最集中的行业的中心都在北京,这决不是上海那远比北京繁华的商务活动所能弥补的。

  关于北京房价的未来走势

  在北京市场上,目前出台的政策既难影响供给又难影响需求,但在短期内对人预期的影响是很大,开发商、消费者都在观望。因此在短期内的市场成交量,甚至房价的增幅都不会很大。但是这些迟早得补回来的,未来可能会出现忽然放量或者房价猛增的局面。

  此外,二手房市场的交易量可能略微下降了一点,但是这一部分的需求转移到了租赁市场上,北京这边租房的量又略有点上升。这也从另外一个角度说明目前北京房地产市场供需基本上是平衡的。

  至于一些开发商叫喊着房价要跌,这是开发商和政府博弈的一种策略。让政府关注,注意,房价要跌了。当然,一方面有住宅市场结构调整的原因,经济适用房等普通住宅的量可能会上升,但是这一点在一年之内很难做到,因为经济适用房、普通住宅的建设也是需要一个过程的,而且这一块的量上来之后,可能会导致高端房产房价的进一步攀升,因为这一块的供应少了,而北京的有钱人是很多的,这些都需要做量化分析,我只能做大概的估测。但是我个人的预测是在总体上,今年北京的房价还会上涨5%-8%左右。

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