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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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2010-02-18 17:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪

董藩:“人民公敌”?

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度邹阳军

 

公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌”

 

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪风口上的人

董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。

一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。

 

一次由空置率学术讨论引发的网络混战

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

起因

一篇文章制造一个“人民公敌”

4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。”

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。

此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪关于空置率的董藩“己见”

关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。

董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。

■事件

从讨论急速演变成谩骂

初期阶段:只是反对他的“观点”

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

“我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。

而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。”

另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

升级阶段:进而反对他发表观点

曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。”

还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。

“有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪

对峙阶段:坚持,绝不动摇

董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。

中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。

中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。

一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。”

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日 震动

建设部急查40城空置率

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。

3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。

此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。

 董藩语录

“说楼价不能下跌的,都成了走狗”

房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪“科学与谬误是在独木桥上争路”

一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。

学界看法

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日 很遗憾,没有标准定义

经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。”

■网民观点   

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。

No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。

明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。

“有一种勇气叫牺牲”

访谈

问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的?

董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。

在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。

到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。

这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。

问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应?

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。

有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。

法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力?

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪董:第一个压力是这样写是得罪人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。

我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。

现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪

问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇?

董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。

问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高?

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。

空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日

具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。

:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看?

删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个‘开发商的走狗’‘决一死战’——我再次感受到了中国‘国骂’的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。”董藩在后来的万言书《我怎么成了人民公敌?》中这样写道。 对峙阶段:坚持,绝不动摇 董藩对记者表示:“我说的是不是实话,有没有错,如果没有,我为什么不说?”而在这场网络讨论中,认同董藩的观点、钦佩其勇气的也不少,尤其也有认为国家统计局的统计数据是值得怀疑。 中国房地产协会的一负责人指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。 中房集团扬州房地产开发公司原总经理赵国平则指出,住房空置率存在认识上的误区,空置率超过警戒线则是庸人自扰。 一位城市经济学专业的博士生王晓玲则认为董藩是“揭穿皇帝没有穿衣服”的小孩,对其挑战国家统计局长期以来的数据权威的学术勇气表示敬意。 董藩在接受记者采访时,十分自信地说:“我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在‘大大超过了国际公认的10%的警戒线’的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。包括来自政府部门、发展商、行业内的专家学者支持我的有很多,但是我的文章观点论述得已经很充分了,他们没有必要再写文章给予支持。” ■震动 建设部急查40城空置率 3月16日,就在董藩文章登出后的两天,国家统计局发布公告,称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。 3月31日,建设部下发紧急通知,要求北京、上海、天津等全国40个城市的建设部门提供商品房供应和空置情况有关数据。 此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。 此举与董文有无关联,尚不得而知。而据北京学界一些人士推测,这一切应该与董藩、董藩的文章有关,估计董的文章已经引起更高层领导的重视,种种迹象表明,宏观调控有可能要因此“变脸”。 ■董藩语录 “说楼价不能下跌的,都成了走狗” 房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请命的人。 “科学与谬误是在独木桥上争路” 一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了。 ■学界看法 很遗憾,没有标准定义 经济学家徐滇庆:“什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对术语给出准确定义。在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。” ■网民观点    fififofoo:你的分子是待售面积,当然得出的结果小了!问题是,现在很多房子卖出以后还在“待售”。因为房子并没有卖给真正需要房子的人,而是卖给了炒房的人了。而这些房子卖出以后,又变成了待售房产了。国外炒房的人很少,所以这个“待售”的分子就真实。而国内的分子被炒房的人变小了,所以你得出的空置率就小。 No:绝大多数的网民是发泄型的,他们不懂也不想懂什么专业与科学,他们只看学者结论里最关键的一句是不是代表他们心里的怨恨——“到处是房但我却买不起房”。只这一句就足够了,其他任何都没有意义。 明言瞎字:我个人以为,空置率本来就是仅供参考的数据,至于它是夸大了或者掩盖了现在的房地产问题,都是无关紧要的。 “有一种勇气叫牺牲” ■访谈 问:您在约一年前发表的《两万言书》,火药味并不浓,只是提供观点;而这次撰写《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,则是公然挑战国家统计局使用多年的权威公式。当初是怎么发现您所认为的“天大的谬误”的? 董藩(以下简称“董”):我对空置率的关注由来已久,因为这个指标是政府部门判断房地产市场形势和投资是否过剩的重要依据。 在2002年2月,我就发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法,当时主要是对计算公式中分子的怀疑。 到了去年底,才隐隐觉得分母可能也存在疑问,不能以一年内的竣工面积为分母,而“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”才有意义。 这就像计算一个家庭的负债率,你不能用历年积累下来所有的债务,来除以前一年的家庭收入,这样负债率当然会奇高。 按照所有存量房和增量房的面积之和作为空置率计算公式的分母,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产。 问:在博客上发表《空置率》一文前,有没有预想过会是引起什么样的后果和反应? 董:预想到了,毕竟是挑战国家的统计数据,这其实就是挑战宏观调控的思路。 有的人喜欢上纲上线,看你哪都不好;有的人会误认为我是在炒作,追求一夜成名;也有一些人给我警告说:你都40岁的人了,怎么还那么不成熟呀。但是作为一个学者,主要是想把事情弄明白,检讨政策有没有失误。 法国思想家拉贝莱说过这样的名言:“学术无良知即是灵魂的毁灭”,这是我的座右铭。  问:您在后来《不得不说的话》一文中,好像很激动,说比去年发表《两万言》时面对更大的压力?都指哪些压力? 董:第一个压力是这样写是得罪

董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。

人的,肯定会招致一些人的批评;第二个是来自一些人的质疑,当然其中很多人由于专业修养的原因,是没有能力来质疑的,但他们不觉得如此;第三个是网民的谩骂和攻击,这些谩骂和攻击会让每一个业内学者都感受到难以承受之重。 我本来就有些驼背,这会让我更驼了。因为许多都是低档次的、常识性的问题讨论,我是没有那么多时间能浪费得起的。 现在很多学院派专家都不愿意发言了,我感觉责任更重。网络上非理性的因素太多了,这让我对“有一种勇气叫牺牲”体会更深。 问:对于“空置率”的算法,学术界、地产界、你以及网民最大的争执点是什么?质疑的声音有没有让你对自己的算法产生怀疑和动摇? 董:网民对我的质疑,多数是外行,有的批评很可笑。另外很多网民以“民意代表”自居,我是绝对不认可的,这一点我与樊纲先生的看法完全相同,当然也就不会同意他们的观点。  也有一些纯学术性的言论,集中在分母、所谓的国际标准以及房地产形势等方面的探讨。到目前为止,还没有相关权威部门站出来对我的说法提出公开的质疑。 问:按照您的计算方式,中国商品房的空置率不到1%,这个数据的意义何在?反映出中国房地产怎样的供需关系?将其与哪个警戒线进行参照您认为更合理,即空置率达到百分之几才是高? 董:1%与26%之差,反映的问题特别严重,这关系到对房地产宏观形势的判断。 空置率主要用来判断房地产投资是否过剩,市场吸收能力如何。此前宏观调控主要也是压缩投资,结果房价不断反弹。纠正数据,则有可能对宏调的一些思路进行反思。 具体说空置率多少是合理的,需要凭借充分的数据和经验并结合国情和历史阶段推算,总之不会是1%,按我的公式现阶段3%-4%可能会更合适些。 问:政府相关部门先说从来没有发布过26%的空置率数据,现在又紧急搜集40个城市的空置率,您怎么看? 董:建设部重新调查摸底,可能是要向中央汇报的,说明关于空置率的争论还是引起了政府的重视,这是好事。建设部在这个问题上的认识远比其他部委权威,由其来做比较合适。 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化? 董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。 如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。 关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。 政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。 问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么? 董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。 像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。 ——原载《南方都市报》2006年4月21日 问:您预计并期待这场争论会引发房地产宏观调控思路哪些方面的变化?

董:稳定房价作为宏观调控的出发点是正确的,但调控的思路不对。常说空置面积过大、空置率过高、投资规模过剩、产品结构不合理,因此需要压缩投资。

如果是结构性过剩,这么多年来应该早就解决了,因为市场也会有自动的调节作用,比方说大户型不好卖,发展商自然会去开发小户型,但事实并非如此。

关键是总量的问题,随着城市化的加快,人口不断膨胀,总需求就变大,供给不够,房价暴涨。科学的思路应增大供给,适当压压需求,使两者很好地联动。我也反对“地荒论”,房价从来就是与供求有关,就像门口卖西瓜的人,2块钱从农民手中买来,卖多少钱绝对是看有多少人买,有无同行竞争。

政府适当干预是合理的,但不可使用过多的行政手段,尤其是限价、公布商品房成本等,是严重违反公司法的。

偶然发现一篇过去的报道,贴在这里,留作记忆。 董藩:“人民公敌”? 邹阳军 公然挑战国家统计局商品房空置率的权威公式,结论却被网民视为“公然与人民为敌” 风口上的人 董藩,北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师。26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。1993年开始从事房地产高等教育事业,主编的房地产系列教材累计发行30万册。 一个研究房地产十几年的学者,因为2005年6月发表《两万言书》,在全国引起强烈反响,一夜成为掌声与骂声鹊起的人物;而2006年3月发表的《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》一文,不但公然挑战国家权威机构的数据,使其在学术界成为风口浪尖的人,更因为“现在空置率不高”的结论而在网络上成为备受网民口水攻击的“人民公敌”。 一次由空置率学术讨论引发的网络混战 ■起因 一篇文章制造一个“人民公敌” 4月3日,在董藩的新浪博客上,一位名为“地产精英”的网友留言写道:“首先,你的理论有可能正确,但是肯定不切合实际,招开发商的恨。其次,你的数据牵扯到国家统计局的数据真实与否的敏感话题,招政府的恨。最后,你洋洋万言,投老百姓的胃口,但不解决实际问题,招老百姓的恨。所以,你只能成为人民公敌。” 将董藩与“人民公敌”划上等号,在近期的房地产论坛上并不鲜见,究其源头是3月14日,董藩发表了一篇言辞激烈的文章:《国家统计局错不可恕,空置率过高是谬误》。在文章中,董藩对国家统计局给出26%的空置率提出了质疑,认为“空置率大大超过国际公认的10%警戒线的判断”绝对是误判;董藩主张应当以所有存量房和增量房的面积之和,甚至把七八十年之前建造的、现在还登记在册的房子作为空置率计算公式的分母,计算得出空置率实际不到1%,并以此作为解释“房价不断上涨而且有时涨幅很大”的理由。 此文一出,立刻激起千层浪,关于空置率的学术讨论迅速演变成为一场网络混战,而其中大量的是对董藩文章的口诛笔伐以及人身攻击式的讽刺、谩骂,特别是一个网友的来信称其“公然与人民为敌”,“让百姓买不起房子”。 关于空置率的董藩“己见” 关于商品房空置率的讨论,源于去年12月,众多媒体报道,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。而今年2月,又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米,我国面临着潜在的住房过剩风险。并因此影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。 董藩接受采访时表示,如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的。这就促使他开始从分子和分母的角度,全面思考空置率的计算公式和空置标准,最终得出国内房屋空置率实际不到1%的结论。 ■事件 从讨论急速演变成谩骂 初期阶段:只是反对他的“观点” “我始终坚信,真理越辩越明。作为研究房地产方面的学者,我当然欢迎任何真诚的交流,哪怕是反对我的意见。”董藩在接受记者采访时表示。在董藩的博客,也确实有不少“反对派”的文章赫然在列。  中国社会科学院财贸所张群群博士的文章《董藩师兄,你该这样看待空置率》,认为在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。 而在神州数码赵世龙的文章《董藩教授:我也有话对你说》前,董藩特别加了导言:这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定。  当然,也有一些言辞比较激烈的观点,如有匿名但留下邮箱的网友:“我觉得这篇文章作者完全没从一个正常有良知、有责任心的国民角度去思考问题,而是一味站在开发商的立场上去阐明一个歪理。开发商手中的空置房肯定属于空置房。但很多投机者手中的房子空着,不住,它当然也算空置房。我也用服装说明这个问题,一个人多买服装当然不会算库存,因为他不会想着卖出去。但房子呢,我想总不会有人想把房子当宝贝供着吧,因为它是需要供房者付出很大代价的,供房者有理由把房子抛出去,以取得更大的利润。” 另外,“狼的迷茫”的《董教授的推理错误》、荒原的《驳董藩先生所谓的完全正确的空置率》等,也认为“董教授让大家骂一点也不冤,因为他也没把商品房空置率与空房率两个概念分开来说清楚”。 升级阶段:进而反对他发表观点 曾经有媒体评价说,董藩常常是“不幸言中者”,如去年董藩曾预测:北京的观望者将付出了沉重代价,同样一套中等价位的房子半年的差价有一二十万元之多,现已经被今年1~2月的统计数据所证实。有业内人士说,不少网民并不是反对董藩的观点,更多的,其实是反对董藩“说出观点”。 江西财大的邹永军表示,“董藩的分析对许多人造成冲击,你应当挨骂,特别是应当挨某些‘砖家’的骂,但有不少投资人士更要骂你:大家都去买房屋,高卖低买的股票投资原理如何实现?因此,骂你的人有些并不是反对你的观点,只是反对你发表言论。” 还有的网友更直截了当,建议他半年内别在网络上发表任何东西。 “有人在网上号召反对我的网友向我的信箱‘灌水’,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度

问:您认为现在中国房地产到底有没有问题?最有效的解决途径是什么?

董:肯定有问题,不然不会全民皆高度关注。解决房产问题关键在政府部门,要提高决策的科学性,在出台一些政策措施前,多汇总各界的意见。民主性也很重要,但对人大代表、政协委员要加强引导,提高议案的科学性。

像有的“两会”代表提出的“立法规定房企利润率”,可行吗?老百姓还希望房子是白送的呢?提房地产议案前要多调查,要负责。对于业界声音要仔细鉴别,对网民的意见更需要有清醒认识。

                          ——原载《南方都市报》2006年4月21日

 

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