注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

网易考拉推荐

董藩:早买房子是孝敬父母  

2010-03-26 00:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

早买房子是孝敬父母

         ——兼答记者欣然的其他提问

 

记者:近年来您在多项研究成果中提出的观点和建议受到国家有关部门的重视受到全国哲学社会科学规划办公室的通报表扬作为本校老师,又是房地产专家,您对北师大周边房价肯定了解。您能否以北师大周边房地产情况为例分析一下现在房地产市场是否存在泡沫

董藩:专业的敏感使努力我去关注每一个区域的房价。我是研究房地产的,而且熟悉北师大这个区域,对周边房价自然有所了解。这个区域即使上个世纪80年代的房子每平方米也要卖到2万元以上了,新房都在3万左右甚至更高。这个变化是源于真实需求的爆发而不是很多人说的“房地产泡沫”——“房地产泡沫这个说法在90年代就已经有了,但从那时到现在房价从来没有跌过(2008年尽管年底有些楼盘打折,当年商品住房还是上涨了7.07%,二手住房上涨6.2%),如果有泡沫,我们采取了这么多措施,90年代以来又经历了两次大的经济危机,早就应该破灭了。而事实上,房价却是在一路高歌——房地产泡沫与房价问题,是个非常专业的问题,老百姓的普通认识甚至很多专家的观点往往是错误的——大家往往拿过去的房价跟今天比,拿计划、半计划时代的房价跟市场化条件下的房价比,总认为房价涨得太快,房价太高,这本身就不具备可比性。房价快速上涨不一定就意味着“泡沫”出现,很可能是经济社会变革或生产力高速发展的产物,当前的房价高涨就与一系列特殊的经济社会背景有密切关系。

记者:房地产市场究竟是一个怎样的市场?为什么它现在变得声名狼藉?

董藩:我们不能抱着情绪化的态度看待房地产市场,自己买不起就认为这个市场有问题,而许多人恰恰就是这样做的。我们对房地产的本质、房地产市场的本质、房地产经济规律还缺乏认识,甚至显得很无知。比如,当有部分人买不起房的时候,大家就大骂开发商,就大骂政府,就说房地产市场出现了“泡沫”。其实房地产市场本身就不是一个象蔬菜、服装那样的完整市场,人人都可以进入。房地产市场本身是一个不完整的市场,不但很多家庭无法进入这个市场,而且已经有了房子的家庭,如果收入偏低,很可能会被重新挤出这个市场,这就是为什么美国也有1/3的家庭没有自己的住房,西欧各国甚至4060%没有自己房产的原因。市场并没有规定房子必须卖给张三,张三买不起就是有“泡沫”了。如果在短期(例如2年内)不出现大量倒手炒卖现象,只要开发商能卖出去,就说明定价是合理的;如果排队购买,反而说明定价偏低。当然,大家可能听了不舒服,又要骂我了,真希望大家能心平气和地品味我的观点。

记者:目前北京的高房价是否合理

董藩:北京的房价有许多特殊性,无数的人口在向北京聚集,无数的财富涌向北京。北京的城市价值巨大,房价自然高;铁岭除了出了个赵本山,别的没有可以称道的了,自然房价低,建造成本在城市房价比较中不起作用。我们经济学上也讲过正外部性问题——北京是个政治、文化、教育、医疗、科技……无数中心汇集的城市,住在这里不用付出就会获得很多的好处,自然就要承担代价。高房价是进入北京生活工作的唯一门槛了,如果房价不高,每平方米只有34千元,北京就会再涌入1个亿甚至更多人口,我们的供水、供气、交通能解决吗?纽约、东京的房价是许多中小城市的10多倍甚至20倍,道理也在这里——其实房价是唯一合理的调整城市人口规模的有力杠杆!

如果你听了一些唱衰派人物的话,一直不买房,等着房地产市场崩盘抄底,结果可想而知。2004年这个区域新房每平方米也就8000多元,现在是原来的4倍了。而在1987年,这个地方的房价每平方米不过500多元,算算涨了多少倍吧。

记者大学生买房正引起热议你认为大学生该不该买房

董藩:至于大学生该不该买房,要看站在哪个角度说。凡事没有绝对的对错——站在中央政府的角度,正在搞宏观调控,控制房价快速上涨,那不应该买。但站在市场规律和个人理财角度,买可能是对的。一年前我就说:五年后,北京、上海、杭州、深圳、广州这样的城市,遍地是每平方米5万元的楼盘,10万元的不再是新闻,20万元才叫豪宅;10年后遍地是每平方米10万元的楼盘,20万元的不再是新闻,30万元才叫豪宅,10亿元以上的独栋可能出现。实际上,每平方米10万元以上的楼盘上海已经有10多个,深圳已经出现了每平方米20万元的楼盘。今天每平方米34万的这些楼盘,你5年前敢想象吗?5年前的房价,10年前你又敢想象吗?

如果某个大学生家里有财力,将来又想在北京就业,早买房子可能是合算的,我说过这样的话:早买房子恰恰是孝敬父母——中国的财产都是家族式的,买房子都要父母支持,这是中国特色的文化,没有对也没有错,子女有钱了同样会孝敬父母。有的父母收入高,现在帮子女买房子压力不大,但5年后他们要掏双倍甚至更高的资金,可能没有能力了,累吐血了。当然如果父母没有能力帮你凑首付你要逼他们,反而买房就变得不孝敬了。靠自己,努力学习、练就一身生存本领,为社会做出贡献的同时,自己也富起来——我一直这样教育我的学生,我相信他们将来都会有成就,同时有很大的房子。我对他们说:如果你们10年后谁还靠政府救济,住保障房,就不要说是学房地产的,更不要说是我的学生了——教出了成为社会负担的人,这不是我的光荣,也是北师大的耻辱!

记者您认为经济学家在房地产市场中应该持何种立场?您对专家挨骂现象怎么看?

董藩:如果一个人不挨骂,他要么是雷锋,要么是植物人。学者挨骂,恰恰反映了学术与大众思维的不同,这恰恰体现了学术的价值——学术精神是不媚俗的,也不去迎合权贵。看一看中国的学术史,很多被证明是真理或充满科学性、规律性的观点,他的提出者曾被唾骂甚至被投进了监狱。现在的大学生可能不熟悉马寅初、顾准、孙冶方这些名字了。我永远无法与这些伟人比肩,但他们的精神照耀着我求索的道路。

当然,你也会举出许多被百姓颂扬的学者,或者很著名但在舆论界没有争议的学者,这往往是因为他从事的学科是远离老百姓生活或者老百姓根本不明白、不知道、不关心的学科,知道他们完全是因为特殊事件或贡献铸就了他们的英雄地位,比如钱学森、袁隆平、王选,或者因为他们在学界高高在上的地位,比如刚刚去世的季羡林以及此前去世的我校的学术大家白寿彝、钟敬文、启功,或者完全不是因为百姓熟识他们的成就而是因为政治宣传,比如多年前的陈景润、蒋筑英等。如果他们也搞房地产研究,坚持真理,不去讨好舆论,也会挨骂的。因为这个学科离老百姓的思维和生活很近,可以说房地产已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、社会化了。在这个问题上,听老百姓的往往是不对的,我在《经济学家到底应该为谁说话》一文中专门谈过这个问题:首先,普通老百姓由于受到知识、视野以及人的自利性等因素的限制,可能只考虑自己,不考虑他人;只考虑当前,不考虑长远。正因为如此,美国的麦迪逊·詹姆斯才说如果人人都是天使,就不需要任何政府了。例如,损害居民合法利益的强制拆迁绝对是不对的,要坚决制止。但是,即使补偿合理,又有几个人愿意主动搬走呢?绝大多数人想的都是拖着不搬,尽量争取更多、更好的补偿条件。这种意识对城市建设和管理秩序的维护显然是很不利的。一些城中村平民窟迟迟无法改造,概与此有关。所以,对任何事情,只看到一面都是不够的。其次,老百姓可以被划分成不同的群体,有些群体在某些问题上,利益是对立的。例如,这几年城市房地产价格上涨得比较快,引起了一些城市居民的不满。国家要压缩城市居民的住房需求,他们又不情愿——谁愿意住小房子、住条件差的房子呢?这样的话,要调控房价,只有扩大供给;可要扩大供给,就要大量征用耕地,许多农民的利益就要受损,他们不但会失去土地,房子也可能被拆除,生存面临着威胁。农民在意愿表达上虽然声音微弱,但内心是强烈反对的。这个时候,学者该代表谁呢?又如,一些媒体经常说老百姓盼望房价下跌,有些网络也爱就此做文章,进行所谓的调查讨论。事实上,中国城市居民的住房自有率达到了82%,这部分自有住房的拥有者大都不希望房价下跌,反而希望房屋升值。希望下跌的往往是当前急需买房子的人,由于年轻人居多,在传统媒体和网络上都表现出很强的舆论主导性(上网的比例大,做记者和编辑的多),结果使得民意调查的准确性大打折扣,甚至毫无参考价值。如果了解了这些,我们又该怎样对待这样的民意,如何向政府建言献策呢?

所以,在我们这个领域,不挨骂是不正常的。尽管我也知道挨骂不好,但我坚定地认为:真正的学者应该站在一个球体上,他可能倒向任何一个方向,但又不能倒向任何一个方向——他既要考虑老百姓的要求,又要考虑政府的能力,还要考虑市场运行的规律;他既要考虑当前的工作需要,又要考虑可持续发展的要求——我不知道自己是否站到了这个球体上,但我一直希望自己站在球体上,因为这是我心目中最科学的立足点。

记者您的很多观点在网上受到热议,请谈谈您当时的出发点这些观点是否被误读?

董藩:我知道自己在网络上存在很大的争论,而且不是一件事、一个观点,尽管我除了央视外很少接受采访活动,网上仍然有我的很多报道。我首先想说明一下这些报道的来历:一部分是媒体根据我的演讲或演讲现场采访写的,一部分是媒体根据我博客观点写的,还有一些是媒体捕风捉影自己“导演”出来的,我根本没有接受过他们的采访——现在的媒体竞争很强,他们喜欢采访高职称、高学历的所谓“权威”学者,或者业界大佬,我也算热门人物吧,于是采访不到就编辑或想象着整理一下,有的甚至是编造出来的,网上一些著名唱衰人物为了攻击我,也编造了一些“事实”。既然如此,网上这些言论就不一定很准确。我的观点以我的博客文章、公开演讲稿和内部讲课内容为准。

网上传的我的观点似乎都很“麻辣”。这其中有些不完全是我的本意——例如,“同居刺激购房”显然被歪解滥传了。我当时演讲时说的是研究房地产需求时被学术界和国家决策部门忽视了的一个重要因素——生活方式的变化。我当时讲了八个方面的变化,例如过去离婚率低,现在大大提高了,离婚后一般不能住在同一套房子里,于是人口没增加但需要的套数增加了;过去很少有这么些三十多岁还没结婚的大龄青年,现在大大增多了,工作十几年有了积累和银行的帮助,虽然还没结婚,可能已经有了自己的房子,这与过去住在父母家或单位宿舍大不相同;过去养老是把父母接到自己家里住,现在往往是给父母再买一套房子,需求同样增加了。我同时讲到了现在有些年轻恋人虽未结婚但却离开父母或原来宿舍在外面租房居住的现象。这些本来都是很正常的分析,但媒体发现我提到了“同居”、“离婚”、“地下家庭”等字眼,于是极度兴奋,写出了很多乱七八糟的稿子,一时间包括央视在内的各种媒体到处是这类评论报道。另外,我说的是“没有房地产救不了中国”,但到媒体那里就变成了“只有房地产才能救中国”了——表述一变,观点完全不同。

对一些洞悉中国经济社会历史、现实,有较深学术修养的经济学家来说,“没有房地产救不了中国”、“没有地王出现的经济是病态经济”、“买不起房的人不应仇富”是很容易理解的,但是到了网上、到了大众那里,就有了问题,而且问题很严重。好像冯仑说过,真理就象一个人脱了衣服,呆在家里没有问题,到大街上就有了问题。大众思维与学术思维是完全不吻合的。我认为对的观点,当然会坚持,而且我越来越多的观点正在被接受,否则我也不会被聘为住房与城乡建设部专家、国家房地产宏观调控顾问、北京市房地产学会副会长等职位。我如果是墙头草,还能对得起“学者”这个称谓吗?

               ——原载北京师范大学校报 20103203版,发表时有删改。

 

  评论这张
 
阅读(6375)| 评论(29)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017