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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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征收物业税:此路不通?  

2010-04-16 13:54:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                物业税悬念

20100415时代周报

411日上午,有媒体忽称,银监会主席刘明康博鳌亚洲论坛上放出关于二套房首付应提高到六成的言论。当日下午,银监会便紧急出面辟谣,称刘明康的发言遭到误解。银监会称刘明康的原意应为:目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险,比如,在北京的有些银行已自主审慎地将二套房及以上房首付比例提高到60%无论刘明康此番表态是否真的遭到误解,关于收紧房地产信贷政策的猜测越来越靠谱了。

物业税论战

在本月4-9日召开的博鳌亚洲论坛上,物业税受到了高度关注,围绕物业税的话题引起了多方观点的争辩。

尽管屡次遭到众人的反驳,SOHO(中国)董事长潘石屹仍力挺出台物业税。他认为,房价上涨太快的时候,应该出台物业税。从长期来看,出台物业税可以起到增加持有房子压力的作用,这样便会把一部分房子挤压到市场中去。而且据他了解,英、法、美各国都有物业税政策。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓在博鳌论坛上当面反驳潘石屹的说法,并认为物业税与宪法部分抵触。赵晓之前曾表示,我国《宪法》明确规定了土地公有制度,这一条正是中国房地产与世界上其他土地私有制国家的最大区别。在中国,购房者实际上支付给政府的不是购地款,而只是70年的土地使用租金,并不包括土地的产权,因此物业税与《宪法》存在着部分的抵触。若不取消土地出让金等重合的税费,则物业税的征收实际上属于重复征税。

其实关于物业税是否应出台的争论早已开始。

建设部政策研究中心主任陈淮早指出,在物业税的多种作用中,唯独没有抑制房价这一条,物业税仅可能在短期内对房价产生一定的影响。而中国房地产学会副会长陈国强则表示,物业税早晚要实施,但年内出台没有可能。

48日,《上海证券报》报道称上海市住房保障和房屋管理局正牵头制定相关方案,拟对住房征收保有税。

次日,更具爆炸性的消息传来:据《每日经济新闻》报道,有某网站传言称,物业税开征方案已于7日晚通过住建部的审批,且财政部和国务院通过的可能性非常大。

在当前中央及各地方不断加强房地产宏观调控的大背景下,消息一出就引起极大关注。尤其是此前恰逢新华社连续六天发表新华时评抨击高房价,矛头直指地方政府,痛批土地财政及腐败造成高地价、高房价。这被普遍认为是更猛烈的调控风暴来临的前兆,而物业税消息的出台,则马上被联想为对前兆的坐实。

然而,其后,住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示,对“47日物业税方案已在住建部获批的传言听说了,但不清楚。住建部房地产市场监管司司长沈建忠则表示完全不知道此事。物业税出台的消息似乎被彻底否定。

不过,412日,北京市地税局负责人却在北京市两会上透露,北京最早明年底开征物业税,税率不会超过1%

物业税已然被推到了风口浪尖,但依然犹抱琵琶半遮面,究竟出还是不出就成了云里雾里的无头公案。

时代周报记者为了核实前述消息,连日拨打了住房和城乡建设部发言人、办公厅主任王铁宏的电话以及住建部新闻处的电话,但一直处于无人接听状态。国家税务总局新闻发言人的电话也同样无人接听。

413日,住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任柴强对时代周报记者表示,目前为止他并未听到有关物业税或房产税的任何消息。

物业税开征之难

开征物业税的意义何在,当前形势下是否应该开征?著名房地产经济学家刘正山博士对时代周报记者说:从我国当前的情况看,开征物业税非常必要。

刘正山说,概括起来,物业税被认为有两方面意义,首先是物业税被认为具有对房地产市场的宏观调控意义,可以增加房产保有成本,遏制炒房。其次,物业税被认为可以给地方政府一个稳定的收入源,减少卖地冲动。不过刘正山认为,在当前的实际情况下,仅靠开征物业税实际上并不会对投机性购房产生多大遏制作用,更难以撼动土地财政的根本,物业税更实际的意义只在于第三点:改善房地产税收的混乱局面。我国现行的房地产税收都集中在交易环节,税制复杂,税收负担不公平,征收成本高。因此,把已开征的房产税、城市房地产税以及对土地和房屋征收的有关税费,调整合并为物业税,是优化税制的必然要求。

刘正山说,物业税的作用如何,还需要看其具体计征方式如何,是按房屋当前市值计征还是按购买时价格计征?是按面积计征还是按业主所拥有的房产套数计征?

对于征收物业税的具体操作方案,柴强对时代周报记者表示,现在物业税还处在理论探讨阶段,具体应该采纳什么方案还要看决策层的意见。他本人比较倾向依据价格征收物业税。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩对此作了比较详细的研究。参考多数国家的实际情况,国际上征收物业税的途径大致有三种:一是根据房地产面积征收,如德国、智利;二是根据房地产市场价格征收,如日本、加拿大;三是根据房地产租金额征缴,如中国香港、印度、澳大利亚等。

基于我国国情,一些学者还提出另外三种物业税的征收方法,即根据家庭人均住宅面积、容积率以及家庭拥有住宅数量征缴。

但董藩依据分析结果表示,以上六种课税方式都存有强烈的公平与否的争议,甚至存在征管隐患,不具备操作性。

耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌论坛期间质疑物业税只是临时性的抑房价措施说:我觉得今天房价涨得太多,要推出物业税,如果明天房价跌得太多以后,这个物业税是不是可以被减掉?你推出这个东西容易,一旦推出来了,退出去是很难很难的。

对于物业税质疑,住建部政策研究中心主任陈淮表示:是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了,我们就把物业税取消呢?这是不可能的。市场经济下,有资产就要征税。做好准备吧。

前景难测

物业税能抑制投机活动和房价上涨吗?董藩指出,影响中国房价走势的根本因素是供求关系,现行市场供小于求的基本状况不改变,整体价格走势就难有较大改观。开征物业税很难给市场供求基本面带来重大影响,自然也不会产生抑制投机活动和房价过快上涨的作用。

据董藩对比世界其他国家的物业税税率分析得出,即使开征物业税,税率也不可能超过1.5%,与房地产升值额和租金之和相比,这一税率对应的税负额度并不高。

以物业税作为抑制投机活动和房价涨幅的手段,其作用是微不足道的。

对于当前是否具备开征物业税的条件,刘正山说:开征物业税需先完善不动产产权的登记制度。税务机关应联合有关部门对辖区内的不动产进行一次彻底的清查;尽快实行房屋产权证和土地使用证的二合一,以防止房地产的私下交易,逃避纳税行为。

而董藩则认为,我国目前根本不具备开征物业税的基本条件。

董藩强调,物业税的实质是对土地财产增值征收的一种税,政府作为土地所有者向土地使用者征收像物业税这种的财产税在法理上是说不通的。

对于开征物业税对现行的土地出让金政策有何影响,财政部财政科学研究所所长贾康对记者指出,土地出让金性质是所有者对使用权持有人收取的地租,而房地产税性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负。两者是可以并行不悖的。

开征物业税会给居民造成额外的税收负担吗?刘正山认为,按照国际经验,大多数国家都设有物业税起征点。

物业价值低于起征点的物业不需要缴交物业税。此外对于低收入、年老体弱、残疾人等情况也都有不同程度的减免。

世界多数国家物业税税率低于3%。税率一般为累进制(除香港和新加坡以外)。如果都以物业价值为税基,一般税率的低端在0.2%左右,高端住宅才会超过3%

此外,对于自住房,大多数国家都会有一定的优惠税率。比如,在澳大利亚,自住房是不征物业税的。

物业税,雾里看花。

 

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