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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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房地产预售是一项伟大的发明   

2012-08-03 08:10:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产预售是一项伟大的发明

董藩

这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875

这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系)

 

这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要 房地产预售是一项伟大的发明 董藩 (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。

2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目!

房地产预售是一项伟大的发明 董藩 (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根

我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢?

这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面:

第一,是否有必要预售,是由这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) 供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。

第二, 房地产预售是一项伟大的发明 董藩 (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候,毫无疑问,预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措,通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束,只要社会基本制度不变,尽管有波动的可能,但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买,所有理性者都会预先锁定一套房产,早买有选择的余地,也节省开支。

房地产预售是一项伟大的发明 董藩 (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根

第三,预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要,以留下调整的时间和空间。大家知道,房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长、技术性要求高,又涉及到许多部门和单位,投资风险较大。一旦失败,就会导致投资沉淀,回收困难,甚至危及企业生存。因此,公司进行房地产开发投资,必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此,还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现,成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚,如果预售不能达到规定的数量,政府甚至不允许开工,怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚,如果不预售到一定数量,银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售遇到问题,可根据市场信息调整规划、设计,甚至取消投资。只有这样,才能保证投资本金的安全,并获得较高的经济收益。当然,中国由于总体上房地产短缺严重,十分好卖,加上管理制度的原因,通过预售摸索市场情况并修改规划、设计的很少,一般也不允许。

据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候,毫无疑问,预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措,通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束,只要社会基本制度不变,尽管有波动的可能,但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买,所有理性者都会预先锁定一套房产,早买有选择的余地,也节省开支。 第三,预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要,以留下调整的时间和空间。大家知道,房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长、技术性要求高,又涉及到许多部门和单位,投资风险较大。一旦失败,就会导致投资沉淀,回收困难,甚至危及企业生存。因此,公司进行房地产开发投资,必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此,还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现,成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚,如果预售不能达到规定的数量,政府甚至不允许开工,怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚,如果不预售到一定数量,银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售遇到问题,可根据市场信息调整规划、设计,甚至取消投资。只有这样,才能保证投资本金的安全,并获得较高的经济收益。当然,中国由于总体上房地产短缺严重,十分好卖,加上管理制度的原因,通过预售摸索市场情况并修改规划、设计的很少,一般也不允许。 第四,预售在市场供应短缺的情况下,帮助开发商扩大了投资规模和产出能力,大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大,而活劳动消耗比重小的产品,一般称为资本密集型产品,对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业,投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比,资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以,发展房地产业,需要大量的资金投入。在中国大陆,开发项目的资金来源逐步稳定,形成了四个途径:自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源,因为不能事先确定销售状况,也大大影响到施工企业垫资的积极性,甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款,估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样,假定需求不变,房价会比现在高至少两、三倍。所以,这么多年来,是预售帮助行业提高了供应、压低了房价,而绝对不是提高了房价,坑害了大家,否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式,归根结底是财富流通,并不是增加财富。这种认识是完全错误的。 讲到这里,有人说,为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度?这证明该制度的存在是没有必要的。这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如,飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金,飞机生产前买家再给予厂商部分费用,生产完毕后全额支付费用,这就是明显的预售程序,尽管未使用“预售”字眼。 有人说,预售制度等于先交钱后取货,开发商的道德风险很大。虽然从理论上说,发现质量问题或其他违约行为,业主可以拒绝收房,但毕竟钱已经交了,主动权完全在开发商手里,实际操作中业主的救济手段很有限,效果也不大。这些情况是存在的,一方面这是短缺经济下的通病,只要短缺,销售容易,竞争不充分,就会出现这类问题,这也恰恰说明了利用预售加大供应的意义;另一方面,

第四,预售在市场供应短缺的情况下,帮助开发商扩大了投资规模和产出能力,大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大,而活劳动消耗比重小的产品,一般称为资本密集型产品,对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业,投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比,资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以,发展房地产业,需要大量的资金投入。在中国大陆,开发项目的资金来源逐步稳定,形成了四个途径:自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源,因为不能事先确定销售状况,也大大影响到施工企业垫资的积极性,甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款,估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样,假定需求不变,房价会比现在高至少两、三倍。所以,这么多年来,是预售帮助行业提高了供应、压低了房价,而绝对不是提高了房价,坑害了大家,否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式,归根结底是财富流通,并不是增加财富。这种认识是完全错误的。

讲到这里,有人说,为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度?这证明该制度的存在是没有必要的。这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如,飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金,飞机生产前买家再给予厂商部分费用,生产完毕后全额支付费用,这就是明显的预售程序,尽管未使用“预售”字眼。

这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。 一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!” (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系)

有人说,预售制度等于先交钱后取货,开发商的道德风险很大。虽然从理论上说,发现质量问题或其他违约行为,业主可以拒绝收房,但毕竟钱已经交了,主动权完全在开发商手里,实际操作中业主的救济手段很有限,效果也不大。这些情况是存在的,一方面这是短缺经济下的通病,只要短缺,销售容易,竞争不充分,就会出现这类问题,这也恰恰说明了利用预售加大供应的意义;另一方面,这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗?

房地产预售是一项伟大的发明 董藩 (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875) 因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。

  房地产预售是一项伟大的发明     董藩   (北京师范大学房地产研究中心,北京,100875)   因为一则取消商品房预售的假消息,加上“国务院派出了多路督查组会诊房价,不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景,导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌,多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆,我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为,“预售是房地产万恶之源”,“预售导致质量问题等违约行为无法控制”,“预售将风险转移给了买者”,“预售是空手套白狼”,“取消预售房价会大跌,会合理回归”,“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没,谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。 从2日晚11点开始,本人决定放弃休息,再次冒天下之大不韪,回击一些错误甚至愚蠢的观点,为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明,它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时,也帮助千家万户较早实现了居住梦想,并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破,对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献,它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目! 我必须明确地告诉大家,预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说,是中国特色的“坑害买房者”的方式,而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间,我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港,中国大陆也是从香港学来的,则只对了一半。国外早有预售制度,香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚,房子在设计图纸获得审批后就可立即预售,一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的,怎么可以说这是“中国独有”的东西,必须尽快取消,以便与国际接轨呢? 预售的存在,有其客观原因,也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面: 第一,是否有必要预售,是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡,甚至供给过剩,购买者可以直接到市场上选择成品,这样更简便、可靠,他绝对不会再去签订一个期货供应合同,等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度,主要是因为供应不足,为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”,就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例,如果买者不通过预售方式订购,除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况,在大多数时间里,需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房,需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,这不是事实么?现在在大中城市,由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因,总体上房地产处于供不应求状态,如果不是通过预售分配购买机会,而是取消预售,必然增加幕后交易,导致寻租和腐败交易。 第二,在供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始,官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅,由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷,理论上被大大削弱了,实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的,一般远低于一两年后、房屋竣工验收时,根一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。 
 还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——知我者谓我心忧,不知我者谓我何求! 
    (注:这是中国法治秩序问题,只说明我们司法效率低、不公正现象多,维权困难,不意味着预售制度本身存在问题。实践中也有偶尔开发商资金链断、形成烂尾楼、预付房的购房者倒霉的情况,这主要与调控导致预期不稳定,决策风险增大有关。否则开发商至少已经投入了占比很高的土地款,即使房价下跌两三成,他也没必要跑路。再说跑路的事情很多,不限于开发领域。难道真如英国王尔德所说,“道德只不过是我们对不喜欢的人所持有的态度”,因为很多人不喜欢开发行业,就强行给他按上一些罪名吗? 昨天,我在微博里说,预售制是不可能取消的,取消的话会引起系列反应,整个开发、供应能力下降三分之二,供求关系大变,把中国经济拖垮,毁掉中国。因为取消预售,短期内会导致大量开发商缩减投资规模甚至退出开发领域,一些楼盘烂尾,经济纠纷剧增;长期看必然因为开发能力的下降导致房价暴涨,无法控制,百姓受苦。这不是危言耸听,打击供应者从来对需求者危害巨大。要建设一个国家很难,要毁掉一个国家是轻而易举的事情。日本1992年开始的房价下跌,就与三个看起来无足轻重的制度变更有关,却被不明就里的人解释为“房地产泡沫”破灭。当然,不能取消,不意味着没有完善的余地,改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。  一夜无眠,写下这篇短文,我知道等待我的可能又是潮水般的国骂,甚至最高党报对我的再次声讨。如果这些骂声和声讨,能唤起业内特别是高层决策者的思考,接近事物的真相,避免经济、社会大震荡,我甘愿承受这一切。   还是再用七年前我写“两万言书”时后面的话结尾吧——“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求!”     (注:平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) 平面媒体刊登需与dongfan67@126.com联系) 
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