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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩万言驳斥房地产“泡沫”论:不要再拿租金售价比当镜子!  

2013-10-04 13:26:00|  分类: 房地产,泡沫,租金 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一些学者和媒体人士振振有词地跟我讨论房地产泡沫问题,通常他们说有泡沫的理论依据就是租金售价比和房价收入比。本不愿意回应这些外行人,但他们往往认为我无知,或被开发商收买、跟开发商穿一条裤子,心虚不敢回应。在此,本人贴出几年前与学生合写的一篇发表在《改革》杂志2010年2期的论文,尽管今天看来这篇文章还可以再做一些补充论证,但原文已足够回应一些道德论者对我的质疑了——董藩

 

中国住房价格与租金背离的原因分析

董藩,刘建霞

(北京师范大学管理学院/房地产研究中心, 北京 100875)

摘要论述住房市场房价与租金关系的经典理论主要包括马克思地租理论及迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),结论均认为房价与租金成正比关系。然而中国现实数据显示:房价与租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。房价受多种因素影响波动性较强,而租金则保持持续平稳的态势,这与发达国家的情况大相径庭。造成这种现象的原因在于土地制度导致住房价格供给弹性较小,体制转轨使得住房需求爆发,而独特的居住文化又加剧了供需矛盾。此外,粮食安全、“小产权房”及宏观调控政策等特殊因素强化了这种背离关系。房价与租金的背离关系更多地体现了中国住房市场的发展阶段及中国的特殊国情。中国应继续大力发展开发业务,满足日益增长的购房需求,同时加强对租赁市场的培育。

关键词住房市场;房价;租金;租赁市场

0 问题的提出

住房商品区别于一般商品,具有多方面的特殊性,如位置的固定性、使用的耐久性、产品的异质性、市场的区位性等,但是由于住房商品的价值量大,有的家庭暂时买不起或不想买,只能承租,相应地,市场就被细分为买卖市场和租赁市场,从而形成了房价和租金两种价格形态。本文中房价是指在住房买卖市场中开发商或业主最终成功出售住房形成的房屋价格,而租金则是在住房租赁市场上所有者暂时转移住房使用权而获得的补偿或者毛收益。

理论界关于房价和租金关系的研究较为典型的包括马克思的地租理论以及后来的迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型)。二者均假设房价和租金处于同一个成熟的市场环境下,没有相互区隔,从而得出房价和租金成正比的关系,即房价=租金/i(i为租金与房价的比率)。所不同的是,马克思的地租理论将房价和租金看成同一住房商品的不同价值表现形式,租售比价i是按照房价计算租金的市场依据;D-W模型则侧重于房屋的投资属性,将租金与房价的比值看做房屋资产的投资回报率i

 

1 房价与租金关系的实证分析

受美国次贷危机和国内宏观经济、社会等因素的影响,全国房地产市场在2007年底开始出现松动迹象,2008年整个市场调整态势愈加凸显:房屋销售量骤降,开发商资金回笼压力加大,消费者的购房预期逆转,市场交易陷入低迷。仅就住房而言,20081-12月,全国商品住房销售面积下降20.3%,销售额下降20.1%,房价则在20088月份出现了十年来的首次下降,从该月开始全国70个大中城市平均房价出现环比下跌,到12月份,有50个大中城市的新建住房销售价格出现了环比下降。然而这种下跌并未持续多久。20091季度,房屋成交量增加,房价下跌趋势逐月减缓,3月份70个大中城市房价开始出现环比小幅上涨,6月份全国房屋销售价格同比增长了0.2%,市场信心逐渐恢复,显示出止跌上扬的迹象。国家统计局公布的“国房景气指数”可基本反映市场的总体变化趋势:200712月出现环比下降,随后1年多持续快速下降,200810月跌破100,从20094月开始出现小幅上扬。

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注:本图数据系根据国家统计局公布的每个月国房景气指数环比数据统计所得。

1 国房景气指数趋势图(2005-2009

由于从2007年底到2009年初的这次市场调整几乎是全国性的普调,因此某个城市尤其是大城市的市场变化态势基本可看作全国市场的一个缩影。根据我爱我家房地产经纪公司的《北京租赁市场报告》,2007年底房价达到了历史高位,12月份房屋销售价格指数为110.2,而到了2008年的12月份该指数骤降到了100.5,降幅高达8.8%。到20083月份,北京市房屋销售价格指数环比出现0.1%的上涨幅度,随后一直小幅上扬,到6月份,该指数环比上涨0.8%,与2008年同期相比上涨0.2%。另一方面,北京市住房租赁市场却出现了与买卖市场截然相反的态势:2008年交易量同比增长了15.72%,全市租金平均每套上涨了12.09%,市场供需比达到了1.431;而在2009年上半年,在住房租赁交易量同比上涨8.25%的同时,平均每套住房的租金却同比下降了6.29%

在全国房地产市场调整的大背景下,北京市最近一年半的房价和租金走势几乎完全背道而驰,与其理论关系更是相差甚大。这是否是一种短期背离?是否为北京房地产市场的特殊性使然?长期来看房价和租金的走势是否符合二者理论上的关系呢?

本文选取全国住房销售价格指数和住房租赁价格指数,对从20022季度到20091季度共28个时间序列的数据进行了描述分析,数据来源为wind资讯的统计数据库,原始数据走势如下图所示。

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注:本图数据引自深圳大学房地产研究中心公布的全国房地产价格指数,数据来源为wind资讯。

2住房销售价格指数与租赁价格指数环比变化趋势图(2002-2009

从指数走势上可以看出,房价和租金变化趋势很不一致,除2003年第2季度到2004年第1季度房价的上行区间以及2008年底到20091季度房价的下行区间外,房价的环比变动均高于租金的变动。总体来看,2004以后租金的变化幅度相对平稳,而房价的变动则经历了2002-2004年的加速增长、2005年的减速增长、2006年的平稳增长、2007年的快速增长以及2008年后的减速增长5个阶段。很明显,房价和租金并不存在一致变动的关系,而且房价的调整频率显然是要高于租金的。

将以上的季度环比变动指数转化为以2002年第2季度为基期的数据序列,便可以更加清晰地看出房价和租金的绝对关系。不难看出,房价和租金的增长幅度存在相当大的差距,且随着房价增长的加速,差距越拉越大。2002年到2008第三季度,全国的住房销售价格呈现不断上升的趋势,而租赁价格则小幅平稳增长,没有出现如房价那样的急速增长。

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注:本图系根据深圳大学房地产研究中心公布的全国房地产价格指数整理而得,数据来源为wind资讯。

3住房销售价格指数与租赁价格指数变化趋势图(以20022季度为基期)

而在美国,租房居住是一种常态消费形式,甚至一些人即使具有购房能力却依然选择租房。美国的住房买卖市场和租赁市场是平等、平行的关系,二者相互补充来满足人们的居住需求,租金自然成为连结两个市场的关键因素,租金回报率的高低成为人们决定是否投资房地产的一个首要因素,租金、租金回报率和房价三者故能形成一种联动效应。当然,房价和租金绝对的正比关系在现实房地产市场中是不存在的,因为无论何种社会形态和经济形势,价格总会受到各种因素的影响,因此我们可以看到从2001年到20095月,美国的房价和租金走势并未出现越来越大的落差,2007年左右开始的房地产价格波动在2009年上半年之后也呈现出回调的趋势。

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4美国S&P/Case-Shiller房价指数与业主等价租金变化趋势图[]

2为什么房价和租金会发生背离——一种新的解释

无论根据马克思的地租理论,还是迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),房价与租金的变化趋势应当基本一致。但是,为什么在中国这两个指标可以在较长的时间内发生背离呢?这无论在学术上还是在实践上,都是一个值得关注的问题。

2.1常规的流行解释

常规的流行解释往往将房价与租金的背离关系归因于中国住房买卖市场存在泡沫,其中最具代表性的解释主要从买卖市场投机现象严重和租金售价比脱离合理范围这两个角度切入。

2.1.1常规解释之一:买卖市场投机众多导致房价和租金背离

仅从使用角度看,购房和租房均可实现居住的效用。但是,一般认为市场均衡状态之下的租金水平往往真实反映住房市场整体的供需关系,因此租赁市场投机现象很少,而买卖市场则可能存在投机现象。房地产投机,指的是货币所有者将其持有的货币用于购买房地产,主要期望在短期的未来时点可以将该房地产转换为货币,并获得价格增长部分,即差价。房地产投资则以长期持有房地产以赚取未来增值和租金收入为目标。居民的购房行为往往具有自住和投资双重复合的动机,而投资和投机在结果上并没有明显的分界,均可能导致需求增加和房价攀升,其中投机活动会致使房价背离住房真实使用价值而产生泡沫。

中国住房市场自住房制度改革后,买卖价格一直以较快的速度增长,其上涨幅度大大超出民众的心理预期,高房价与人民日益增长的住房愿望之间的矛盾进一步加剧。这种状况导致一部分学者与广大民众认为:高房价的原因在于市场内投机者众多导致的房地产市场泡沫。相比而言,房地产租赁市场的承租者绝大部分都是有真实住房需求的,所以租赁价格增幅稳定。正是住房买卖市场投机现象严重才导致房价与租金的背离。然而,仅从市场是否有泡沫的角度讨论房价与租金背离的原因是不全面的。分析这种背离关系,必须全面研究买卖市场和租赁市场各自的特点及发展阶段,首要是要研究买卖价格较租赁价格上涨较快的深层次原因。

2.1.2 常规解释之二:售价租金比 [] 脱离合理范围导致房价和租金背离

一种流行的看法认为:住房售价租金比无论是低于2001还是高于3001,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。据此,一部分学者从中国住房市场的售价租金比来研究房价和租金的背离,认为中国很多城市住房的售价租金比已脱离合理范围。住房租金反映其真实价值,而买卖价格上涨过快导致住房的售价租金比过高,这反映了中国住房市场价格与价值的背离。 []

售价租金比作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段,对于房价趋势的预判仅起一定的参考作用,而运用售价租金比研究房价和租金的背离无疑是断章取义,并未找到问题的根源所在。本质上,售价租金比是基于收益还原法的,在成熟市场中被视为衡量房地产投资价值的标尺,但是于中国住房市场却并不适用:第一,国际惯例的20013001,是基于成熟市场的,而中国住房市场尚处于快速发展初期,买卖市场中新房比率远高于二手房比率,并不属于成熟市场。第二,中国住房市场售价租金比脱离国际标准范围仅说明投资住房的收益预期更多集中于住房自身价值的增值,而并非租金收益。第三,售价租金比在中国与发达国家之间不具可比性,而在很大程度上与居住文化联系在一起,不能简单地讨论价格与收入问题。

2.2一种新的解释

从买卖市场投机以及售价租金比的角度都只能部分解释房价与租金的背离关系,并且该解释也不存在逻辑上的必然性与视角上的全面性。我们认为,房价上涨速度较租金更快受多种因素的影响,尤其是土地制度差异、体制转轨以及居住文化等关键因素恰恰被大家所忽视。这三个因素的引,带给我们新的视角来解读房价与租金的关系。

2.2.1土地制度导致市场供给短缺

住房最基本的生产要素是土地,土地的供给对住房的供给和价格具有重要影响,而一国土地制度的基本规定会对土地供给产生巨大影响。中国实行社会主义公有制的土地制度,中国合法的商品住房均是建设在城市国有土地之上。理论上,国有土地所有权应该属于中央政府,但实际上,城市的土地完全由各地方政府控制,出让土地收益的大部分也因此成为地方财政收入的重要来源。

在土地私有制条件下,土地供应的弹性相对较大,虽然供应受自然供应影响小,但受经济供应的影响大,因为供应主体不是唯一的,它们之间存在竞争关系;而在土地公有制条件下,政府拥有土地的最终审批权,是土地的唯一供给方,垄断了整个土地市场,因此土地供应的弹性相对小,出让自然供应与经济供应的变化幅度相对都很小,所以在公有制条件下土地失衡会显得相对严重。传递到住房买卖市场上,供应相对更短缺,房价上涨快。但在租赁市场上,供应不受行政或法律约束,仅取决于租金水平,供应者众多,竞争充分,租金上涨难度大。所以,现行的土地制度导致了住房市场的供给短缺,使得住房买卖价格的上涨速度快于租赁价格的上涨速度,这是造成房价和租金关系背离的首要因素。

2.2.2体制转轨使得住房需求爆发

中国传统的福利分房制度是由国家和职工所在单位投资建设好住房,以实物形式直接分配给职工使用,基本是无偿分配或近似无偿分配,房租很低,只具有象征意义。传统的住房制度存在建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失养失修现象严重、住房分配不公和苦乐不均等一系列问题,因此国家决定实施住房制度改革,把城镇住房还原为商品,促进城镇住房供给的增加,建立广阔的住房市场 []

住房分配货币化制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。但是,这一阶段并未彻底切断福利分房的渠道,绝大部分人都没有进入房地产商品市场,住房需求依然很小。199873国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。直到2001年,实物分配的渠道才基本被堵死。至此,压抑了几十年的住房需求叠合在一起迸发,造成短时间内商品房需求的急剧增长。因此,住房分配货币化改革是造成住房买卖市场价格增长速度快于租赁价格增长速度的一个重要原因。

2.2.3居住文化加剧供需矛盾

中国是高置业率国家,传统居住文化的影响导致中国人的置业观念相比其他国家一直很强。在绝大多数人的意识里,租房居住意味着收入低、财产少、没面子、不稳定、不受尊重,所以能买房就不租房,能勉强坚持买房也尽量不要租房。而这种置业观念又因以下原因而进一步强化:第一,对房价进一步上涨的预期促使置业观念的加强;第二,在流动性过剩与投资渠道较少并存局面下,置业比储蓄等投资方式更有效率;第三,负债消费意识日渐形成,负债性置业有利于提高投资的收益。置业观念日益增强是导致中国买房需求规模大而强劲而承租需求小而微弱,而且租赁市场上的承租者往往是进入不了买卖市场的低收入家庭和刚刚工作的低收入就业者,这样租金要想向售价那样提升,需求本身是不支持的。

另一方面,在中国人的观念里,家庭财产往往很难明确是谁的,父母的财产往往也就是子女的,子女有了钱也给父母花。在这种情况下,父母帮助子女买房就成为一件合情合理的事情。当下相当一部分年轻人也正因此而实现了“住房梦”。此外,家族观念衍生出来的互助文化对买房也起到了推波助澜的作用。这种互助文化并不局限于父母与子女之间,还包括家族内的兄弟姐妹以及姻亲之间,因此年轻买房者因无法偿付首付或月供的后顾之忧明显弱化了。可以说,强大的“亲友团”大大减轻了买房者的买房压力,催化了其买房的冲动。

置业观念、家庭财产观念以及互助文化形成了中国特色的居住文化,这些因素均进一步强化了住房买卖市场的需求,造成房价和租金的进一步背离。

2.3新解释的经济学分析

市场上无数个体经讨价还价之后交易达成,产生了价格。住房买卖价格取决于买卖供需双方的特点,而住房租赁价格则取决于租赁供需双方的特点。价格与租金基本上不具有互相决定性,而主要取决于各自市场的特点和供需状况,两种价格的形成是互相独立的。

中国的住房市场存在三个明显区别于多数发达国家的特点:第一,中国的土地所有权和使用权处于分离状态;第二,中国住房市场发展时间很短,房改后才逐步启动商品房市场,而这一发展过程与中国城市化快速发展的阶段相重合;第三,中国的传统文化大大强化了买房需求。这三个特点是住房买卖价格与租赁价格产生背离的基本原因。在土地公有制条件下,政府垄断着土地的供应,土地供给的弹性相对小。传递到住房市场上,供应同样短缺,其供给价格弹性也较小。如下图5所示:在中国住房买卖市场上供给曲线S缺乏弹性,而在土地私有制国家的住房买卖市场上,其供给曲线S`较富有弹性。这造成在相同需求(D4)条件下,中国市场上的买卖价格(P4)远高于土地私有制国家的价格(P`)。住房制度改革后,压抑了几十年的需求叠合迸发,造成短时间内住房需求的急剧增长,买者人数急剧增加造成需求曲线由D1移至D2。另外,中国传统文化又导致住房买卖市场的需求量进一步增加,表现为需求曲线由D2移至D3。最后,诸如城市化等其它因素也造成购房需求量的膨胀,需求曲线由D3移至D4。以上三方面由中国住房市场自身特点所决定,在同一时间段内产生集聚效应,造成住房买卖价格由P1上升至P4

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5中国住房买卖市场中特殊的供给需求曲线图

住房市场需求者自然会分化成购买需求者与租赁需求者两部分,而在同一时间、地点上其总量基本是稳定的,买者愈多则租者愈少,较多需求者选择进入买卖市场,而拒绝承租居住时,最终会导致房价与租金的背离。中国住房市场独特的土地制度基础、阶段性和文化特征共同作用导致住房买卖价格与租赁价格的背离关系,但随着市场条件趋向彻底市场化以及房地产业逐渐进入成熟期,中国租金与住房价格的实际关联会在新的条件下逐渐强化,变化会协同,只不过需要比较长的一段时间。

3房价与租金背离关系的强化因素

除了上面所阐述的一些基本原因外,当前还存在几个因素强化了房价与租金的背离关系。

3.1粮食安全问题

中国是人多地少的大国。由于人均耕地少,为保障国家粮食安全,必须保有一定数量的耕地,“一要吃饭,二要建设”,这已成为一项基本国策。中国政府坚持实施最严格的耕地保护制度,特别强调加强基本农田保护。而当前中国正处于工业化、城镇化快速发展时期,土地供需矛盾因此显得更加突出。近年来中国耕地面积一直呈大幅减少趋势,所以必须采取有效措施严守18亿亩耕地红线。这种现象直接导致用于住房建设的土地相对减少,而土地供给的减少会造成住房供给的相对减少,最终住房价格增长速度会因之加快,并强烈刺激投资需求,而在承租需求规模较小、增长较慢的情况下,投资性房产的增加必然导致房价与租金关系进一步背离。

3.2“小产权房“现象

“小产权房”并非一个法律上的概念,它只是人们在开发实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”指一些村集体组织的农民自行组织建造的或者开发商建筑在集体土地上的用于出售或出租的房屋。小产权房主要包括两种:一是在集体建设用地,即宅基地上建成的房屋;二是在集体企业用地或者占用耕地上违法建设的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,集体建设用地上的房屋不能向非本集体成员转让或出售。现实中大量存在的“小产权房”交易,由于法律风险导致需求相对于商品房明显不足,其售价与同地段商品房相比明显偏低,但承租者并不关心所有权的法律风险,所以承租需求并不比同地段商品房需求小,租金差别因此不大。但是,由于“小产权房”无法取得合法产权,房价的统计数据中因此并不包括其交易数据。如果计入“小产权房”的交易价格,那么平均房价水平将被拉低,房价与租金之间的背离状况也就不会如此突出。

3.3宏观调控政策

在房地产市场上,国家运用财政手段和金融手段进行宏观调控,以期稳定房价走势。然而自住房商品化以来,住房需求爆发式的增长促使房价持续上涨,政策调控亦不能左右房价走势,甚至房价与调控本意背道而驰的状况屡有发生。1998年至今,政策主要从土地、税收、利率、首付、保障房建设、市场规范等方面进行调控,在其直接或间接影响下,房价呈现持续波动的态势。

但在住房租赁市场上,政府职能更多侧重于规范交易、制定规则和提供平台,而不会像以前那样进行租金管制。已有的间接影响租赁市场的调控政策主要表现在税收、利率、首付等几个方面。然而由于这些政策均是直接作用于买卖市场,租赁市场供需受其影响并不大,因此租赁价格并不会明显受政策影响而波动。直接调控住房租赁市场的政策屈指可数,20011月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》是其中最具代表性的,该政策对房屋出租的税费进行减免,目的是为了配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展。此后在住房商品化快速发展和房地产市场价格持续增长的情况下,政府的调控思路一直存在程度不同的偏差,基本上是沿着“压投资、压信贷、控制土地投放”做文章,结果放假借势上涨,即使是对第一轮牛市调整的2003年以及在房地产市场深度调整的2008年,房价都在明显上涨,但租赁价格并未出现太大的变化,两者的背离关系进一步被强化。

4结论

中国住房市场房价与租金的阶段性背离关系不意味着出现了房地产泡沫,其背后有各种现实原因。中国应继续大力发展开发业务,满足日益扩大的购房需求。同时,要加强对租赁市场的培育:一是要改变住房保障方式,实施货币补贴,鼓励承租居住;二是要通过税收减免等方式,鼓励私房出租;三是要加强舆论引导,对冲强烈的买房自居理念;四是要加强住房租赁信息发布,增加市场透明度并引导投资需求。而对目前政府积极推进的公共租赁房屋政策,笔者持反对态度:它将给政府带来巨大的管理难度,也容易成为新的寻租媒质,更破坏了房价(此处含租金)对人口区域分布的调节。最后,随着中国住房市场日益趋向成熟,房价与租金的实际关联将会强化,变化将会协同。

参考文献:

[1]Chu-chia steve Lin.The Relationship Between Rents and Prices of Owner-Occupied Housing in Taiwan[J].Journal of Real Estate Finance and Economics,1993(6):25-54.

[2]刘福垣.遏制高房价须釜底抽薪[J].开发导报,2006(06):11-14.

[3]周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析——一个市场区隔理论的解释[J].当代财经,2005(10):13-16.

[4]林莹,吕萍.房价、地价和房屋租金关系研究——以北京市为例[J].价格理论与实践,2007(04):45-46.

[5]刘福垣.改革流通体制房价应声而落[J].经济与管理研究,2006(06):15-17.

[6]祁兆珍.房租与房价的比价关系——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之二[J].理论探索与争鸣,2003(08):12-14.

[7]张金清,亓玉洁.利率、租金与房价合理程度的测定[J].统计与决策,2007(06):43-45.

[8]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用——基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007(08):109-114.

[9]丁晨,屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用——基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究,2007(11):106-132.

[10]董藩,张奇,王世涛.房地产经济概说[M].大连:东北财经大学出版社,2001.349-366.

注释:

[] 数据来源:http://www.standardandpoors.comS&P/Case-Shiller(标准普尔/凯斯-席勒)房价指数创立于2006年,该指数运用Karl CaseRobert Shiller发明的反复销售定价技术(repeat sales pricing technique)对美国20个大型城市单一家庭住宅价格进行精确追踪,包括20个地区性指数、10个城市的综合指数以及20个城市的综合指数,以20001月为100

[] “售价租金比”是房地产业专有名词,一般指研究样本中单套房产在自由买卖市场成交时的总价与该套房产在自由租赁市场成交时的月租金之间的比率,是常用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫的一个衡量指标,也是用来判断某一区域是否具有投资价值的普遍标准。

[] 据国际成熟市场衡量标准来看,售价租金比在20013001是比较合理的,如果售价租金比超过300,表明房产的泡沫越大,投资风险较高;如果售价租金比低于200,表明房产的价值还没有完全挖掘,有一定的投资潜力。售价租金比的合理范围是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资,那么20013001的售价租金比,折算成长期投资的年收益率,大约是4%6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益,因此4%6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于3001,则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准,低于4%是划不来的。

[] 董藩,张奇,王世涛.房地产经济概说【M.大连:东北财经大学出版社,2001.349366.

 

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