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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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蚂蚁拉石磙  

2015-12-15 20:41:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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董藩
         盼望着,盼望着,最重要的一个会议终于开了,我却有些失望了。

 政治局昨天召开会议,分析、研究当前经济形势和2016年经济工作,研究、部署城市工作。会议提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”

 此前我说过,年前将有三次重要会议,每一次关于房地产的内容都是会议重点。这次会议对房地产市场的核心工作——去库存,提出了一个新思路:通过农民进城,帮助消化房地产库存。预计中央或地方政府随后会出台政策,加大对农民在中、小城市首次购房的支持力度,给予直接的购房补贴或对利息补贴,降低相关税收。同时会研究把农民工纳入公积金缴存体系,方便农民贷款。还可能提高拆迁货币补偿比例,库存特别高的城市全部用货币补偿。

提出这样一条救市思路不奇怪,这是在李总理一贯强调的城市化思路下由住建部绞尽脑汁,憋出的一套救市办法。我不反对这条思路——多年来,购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策都与农民无关,确实很不公平。农民阶层在整个社会发展过程中不断边缘化。但是我想说的是,中央政府采纳这一思路,本质上想的并不是促进社会公平,而是基于房地产市场可能产生的巨大风险而采取的短期救市措施。如果从这一直接目的考虑,我认为该思路意义不大:

首先,农民群体缺乏财富积累,购买力比较弱,收入不稳定。近些年来,一个城里人的收入相当于三个还多的农村人的收入。城镇户籍人口虽然只有大约38%左右,但却拥有大约80%的储蓄存款。从这些数字可以看出,农民拿不出来多少钱做首付;

其次,大部分农民厌恶负债,对信贷充满恐惧。大部分农民长期在小农经济环境中生存,虽然民间也有借贷关系,但基本上临时应急性的互助。虽然现在也有支付利息的行为,但多数是出于“感激”而做出的心情表达,或者为了“再借不难”而创造条件,与银行的借贷关系不大一样。面对几十万的借款,大部分农民是畏惧的;

再次,农民信用等级也比较差,银行对其放贷会很谨慎。这里我想说的不是指农民的人品差,而是说一种公允守诺程度的评估,是从一个人的资产、收入、经济活动风险等方面进行的,农民和农村的状况决定了农民不是优质的信贷对象

最后,农民工的流动性大,银行在后续管理方面,也会有很多麻烦。农民工在城里属于临时工状态,虽然可能形成行业聚集和地域聚集,但不够稳定,与一个企业的关系更为松散,也较难形成固定的生活圈子,频繁换工属于常态。工作、地域和行业的三重不稳定对信贷管理很不利,只有一套房,不能还款时也不好强行拍卖,这是银行面临的巨大挑战。

基于以上四个原因,预计此政策在去库存方面,效果不太明显

当年农民曾帮助共产党打下了天下,今天房地产市场遭遇困境,我们再次想起了农民。“干将莫邪,天下之利剑也,水断鹄雁,陆断马牛”,但没人理它们、用它们,它们就是废铁,于人无益。我不知道为什么有那么多中高收入人群想购买,政府却不让他们进来,用“限购限贷”这些严厉的行政手段把他们挡在门外,逼他们到海外置业,而农民没有钱,却要引导他们进入一个大部分人无力承受的市场。这让我想起了一句歇后语:蚂蚁拉石磙——力不从心!

等着后面讨论色彩更浓的两次重要会议吧,预计会提到一些新的思路,也希望中央政府能采纳!

(通知:厦门大学房地产EMBA北京班(即地产精英500工程)第四期招生开始,报名信箱dongfan67@126.com。培养房地产行业精英与领袖,提升他们的抗市场震荡能力及财富创造与保全能力,培养适应开发商大面积海外扩张要求的国际化高管人才,培养职业化的物业投资与运营高端人才,是厦大房地产EMBA教育的三大目标——加入“500工程,与有理想的人一同成长!)
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